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經典案例
約好賣房遷戶口 學區房爽約賣家敗訴
 

房屋買賣對于大多數家庭來說,都是一件大事,不少人買房后的第一件事,便是要將自己和家人的戶口遷入新房。但在簽訂合同時,大多數人并不在意戶口遷移問題,導致后續出現糾紛,特別是在涉及學區房等與戶口關聯密切的房屋交易時,甚至有些當事人要因此賠償違約金近百萬元。三中院調研發現,在兩年來該院審理的53起涉戶口遷移房屋買賣合同糾紛案件中,學區房引發的糾紛比例突出,占到五分之一。法官表示,“只要合同有約定,賣方不遷出戶口的行為肯定會構成違約。”

  案例1

  承諾賣房后遷走戶口

  賣方不履約被判賠88萬

  為了孩子上學,趙某計劃購買一套學區房。通過中介,趙某與李某簽訂了購房合同,約定以880萬元的價格購買李某名下的房屋。由于考慮到入學前的審核,趙某還與李某約定,在房屋過戶后的10日內,李某應將房屋上的所有戶口全部遷出。如果沒有依約履行,則李某要賠償房屋總價款的10%作為違約金。

  購房時趙某便反復強調了戶口遷移的問題,李某也滿口答應。但到了孩子報名上學的時候,教育部門審查發現,趙某購買的房屋上還有其他學齡兒童的戶口,因此趙某的孩子不符合就近入學的政策。

  查詢后,趙某發現李某的兩個孩子的戶口都沒有遷出,并占用了學籍,導致自己的孩子無法入學。于是,趙某將李某起訴至法院,要求李某依合同賠償違約金88萬元。

  法院經審理認為,本案中,李某明知趙某購房的目的卻仍然盲目作出承諾,簽訂合同后又沒有及時遷出戶口,使得趙某子女無法入學,可以認定趙某簽訂購房合同的一個重要目的無法實現。由于李某的主觀違約惡意明顯,故法院沒有對雙方合同約定的違約金標準作出調整,而是按合同約定判決李某賠償房屋總價的10%,共計88萬元。

  案例2

  賣方依約遷走自家戶口

  房屋上還有別人戶口仍要賠

  關于合同雙方戶口遷移的問題,可以依照合同解決,但更麻煩的情況是,涉案房屋上還登記有案外第三人的戶口。由于歷史原因,有些二手房雖然已經經過多次交易,但房屋上依然保留著曾經房主或其相關人的戶口。

  去年3月,閆某與康某簽訂了房屋買賣合同,約定閆某以459萬元的價格購買康某名下的房屋。同時康某應在房屋過戶30日內將戶口遷出,否則應支付相應違約金。

  雖然康某一家的戶口依約遷出,但在落戶時,閆某發現房屋上仍落有宮某等三個陌生人的戶口,康某稱宮某為前房主,戶口一直在這套房屋上。據此閆某認為康某構成違約,起訴至法院,主張康某依照合同賠償違約金22萬余元。

  而康某表示,現在房屋上存在宮某等人的戶口,是第三人宮某不履行義務的結果。他已經積極要求宮某遷出戶口,但宮某置之不理,法律上也沒有途徑能夠要求其強制履行。因為宮某的原因卻讓自己承擔違約責任,康某覺得十分冤枉。

  三中院民一庭法官助理史智軍表示,作為賣方,康某有義務審查房屋上是否存在他人的戶口,既然雙方約定了賣方負有戶口遷出的義務,在閆某遷入戶口時,房屋上仍有他人的戶口,就可以認定違約。根據合同的相對性,閆某主張向康某索賠于法有據,如果康某認為其損失應由宮某承擔,則可以另案解決。

  幸運的是,雖然房屋上仍有他人的戶口,當地派出所仍為閆某及家人辦理了落戶。考慮到閆某暫時沒有產生實際損失,法院酌情降低了違約金的數額,判決康某賠償閆某違約金10萬元。

  但雖然法院酌減了違約金,但史智軍特別指出,由于案外人宮某遷出戶口的時間無法確定,如果后續閆某確實因宮某未遷出戶口導致損失,如房屋交易價值降低、影響子女上學等情況,還可以在實際損失發生后另行主張權利。

  數據

  戶口遷移案中 學區房糾紛占到五分之一

  2015年至2017年,三中院共審理涉戶口遷移房屋買賣合同糾紛案件53件。三年間,此類案件數量逐年上升。

  購買二手房時,價格、地段、戶型等因素每個買家都不會忽略,而由于北京義務教育的入學資格與戶籍掛鉤,為孩子上學而購房的家長們,自然也把戶籍問題納入了重要考量。史智軍表示,“學區房除了使用價值外,為保證子女上學也是一個重要的購房目的。”

  根據三中院的調研,由于入學資格和戶籍掛鉤,導致學區房引發的糾紛比例突出,占到了三中院全部涉及戶口遷移的買賣合同案件比例的五分之一。

  判決

  只要合同有約定 賣方不遷戶口肯定違約

  戶口問題并不只困擾著購房者,一些賣房人也同樣面臨著復雜的情況。

  三中院民一庭庭長齊曉丹表示,在工作中,他曾遇到過有老人通過賣房養老的方式,將名下房屋賣出,住進養老院,但因養老院不能落戶,導致原房屋上的戶口無法遷出。類似的還有賣掉唯一住房后租住公租房等情況,因現居住地沒有接收戶口的條件,導致雙方在遷戶問題上出現糾紛。

  “只要合同有約定,賣方不遷出戶口的行為肯定會構成違約。”齊曉丹表示,由于目前二手房買賣雙方通常使用的是相關部門提供的北京市存量房屋買賣合同范本,因此關于戶口事項的約定通常會被涵蓋在合同中。有些當事人在簽約時沒有仔細閱讀合同條款,便導致糾紛。

  裁量

  主張違約金100%勝訴 具體金額可酌減

  在兩年來三中院審理的涉戶口遷移房屋買賣合同糾紛53起案件中,買方因戶口遷移糾紛主張違約金賠償的勝訴率達到了100%,但違約金被全額支持的比例僅有5%。其余的案件中,法官都依照案件事實,酌情對違約金數額進行了調整。

  齊曉丹法官表示,由于違反戶口遷移義務的違約行為通常會持續較長時間,因此雙方約定的違約金標準相對較高,甚至有些案件的違約金高達100萬元。但在司法實踐中,由于遷移戶口對不同類型的房屋造成的影響有一定差別,因此在裁判中不能“一刀切”。

  在案件審理中,齊曉丹法官稱,對違約金的酌定要以當事人的實際損失為基礎,并兼顧合同的履行情況、當事人過錯程度和預期利益等各方面因素,作出合理判斷。有當事人在訴訟期間主動履行了遷戶義務,或原告實際損失并不大的,法院會根據具體案情酌情調整違約金數額。

  支招

  約定尾款作遷戶保證金

  齊曉丹法官表示,目前,單純的戶口遷移問題仍然無法作為當事人起訴的訴求,因為戶口能否遷移、如何遷移等問題屬于公安機關戶籍管理的職權范圍,不同的區域還存在一定的差異性,法院對此沒有審理權限,更無法強制執行。因此建議買方采用明確約定戶口遷移時間及違約責任的形式來制約出賣人,督促其盡快遷出戶口。

  而涉及學區房時,情況就更為復雜,齊曉丹建議購房人提前核實交易房屋的戶籍登記情況,向房屋所在地派出所咨詢相關落戶政策,并向教育部門核實學籍使用情況,以確保購買房屋后子女可以順利入學。雙方還可以約定保留部分尾款作為遷移戶口的履約保證金,以敦促出賣人及時履行戶口遷移義務。

  禁止賣方用涉案房屋學籍

  如果確實因出賣人未遷出戶口,導致買方購買學區房的合同目的不能實現,買方有權解除合同,并要求出賣人賠償損失。但當買方堅持要求對方繼續履行合同時,三中院也在探索行為保全制度在此類案件中的應用。

  行為保全是指在一方當事人的行為可能導致判決難以執行或造成他人的其他損害時,法院根據申請或在必要情況下,可以要求其作出或禁止其作出一定的行為。早在2016年,海淀法院就已通過行為保全方式,在房屋買賣糾紛進行中禁止賣方使用涉案房屋學籍,保障買方子女順利入學。

  盡快研究“戶隨人走”政策

  “我們也建議戶籍管理部門盡快研究‘戶隨人走’的管理政策,防止因政策原因而導致無法處理的當事人持續違約情形。”

  齊曉丹法官建議戶籍管理部門盡快建立各類落戶渠道和政策統籌機制,分類完善落戶標準和政策,嚴格規范戶口審批管理,從政策層面防止出現當事人長期占據戶口不遷出的情況。

 
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